REGLAMENTO URBANÍSTICO Y DE EDIFICACIÓN vigente desde 01 de marzo de 2021
1.-Alcance:
Las normas establecidas en el presente Reglamento Urbanístico y de Edificación, regirán para toda obra que se realice en Isla del Este S.A., sita en la Primera Sección Islas, Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires.
Los visados, aprobaciones, autorizaciones, derechos, permisos, disposiciones, etc., que en adelante se enuncian no sustituyen a aquellos que correspondan ser otorgados por las autoridades nacionales y/o provinciales y/o municipales y/o por entidades autárquicas y/o por empresas competentes, los que deberán cumplirse ineludiblemente al igual que la normativa de carácter nacional y/o provincial y/o municipal y/o toda otra que resulte vigente y aplicable al efecto.
El presente reglamento podrá ser modificado por el Directorio o el Consorcio de Propietarios, una vez constituido, cuando lo crean necesario, quedando expresamente aclarado que a partir de la vigencia establecida para el presente el mismo será el único documento de aplicación.
El presente Reglamento estará vinculado al cumplimiento de la pertinente servidumbre predial, urbanística que se establecerá sobre los lotes con destino residencial.
Las modificaciones o ampliaciones que se realicen en las futuras construcciones y en las existentes deberán ajustarse al presente reglamento de construcción.
2.-Autoridad de aplicación / Aprobación de Proyectos:
El Directorio de Isla del Este S.A., designará a los integrantes de la Sub-Comisión de Comisión de Arquitectura y Urbanismo (tres miembros titulares y hasta tres suplentes), en adelante llamada "Comisión de Arquitectura", la cual aprobará, rechazará u observará los proyectos presentados. En los casos de dudosa interpretación del presente reglamento, dictaminará al respecto, solicitando al Directorio o al Consorcio de Vecinos la resolución definitiva.
3.-Destino de los edificios:
Las construcciones que se levanten dentro de la parcela adquirida, deberán asegurar el carácter unifamiliar y multifamiliar, en área determinada, de la zona. No podrán establecerse locales de comercio, pensiones, hoteles ni otras actividades lucrativas.
Tampoco servicios profesionales ni fundaciones no lucrativas.
Quedan exceptuadas las construcciones nuevas o existentes ubicadas en áreas comunes, (Club House, Sector Deportivo, etc.).
4.-Permisos
Se deberá solicitar permiso para construir muelles, piscinas y para refaccionar, demoler o cambiar el color, terminación o textura que altere la documentación aprobada, realizar movimientos de tierra, forestar y cualquier otra construcción no especificada anteriormente, aunque se desarrolle a puertas cerradas dentro de una vivienda.
No se permitirá el ingreso de personal o materiales a unidad funcional, no habiéndose solicitado permiso de obra.
La tala de árboles deberá ser expresamente autorizada por la Subcomisión de Forestación o, en su ausencia por la Comisión de Arquitectura, aún los plantados por el usuario. El usuario deberá proponer una forestación alternativa que iguale o supere en cantidad y calidad a la existente. En todos los casos, se tomarán en consideración las normas y criterios forestales y/o paisajísticos y se deberá observar la normativa vigente en la materia.
5.-Documentación:
A fin de que los planos puedan ser considerados por la Comisión de Arquitectura, para su aprobación, el usuario presentará, con la firma de un profesional (Arquitecto o Ingeniero) la siguiente documentación:
a) Tres copias en 1:100 de la unidad funcional, con la ubicación en el mismo de la silueta del proyecto presentado y del obrador. En él se consignarán las distancias a ejes divisorios de predios y línea de frente y fondo de la unidad funcional. Se dibujará con trazo grueso y lleno la superficie cubierta a construir y con trazo grueso y punteado la superficie semicubierta o proyecciones de plantas elevadas sobre la unidad funcional.
Además, se consignarán en lugar visible la memoria de cálculo por la cual se llegó a determinar los factores de ocupación del suelo y de ocupación total.
Se deberá indicar, nombre del usuario y del profesional, domicilio y teléfono, número de la parcela, orientación, ubicación de la pileta si existiese, y bombeador si existiese, ubicación de árboles existentes, accesos con indicación de alcantarilla, tendedero, pérgolas y parrilla.
b) Plantas, Cortes y vistas (4) en 1:50 (planos de obra) en planos cortados, doblados y encarpetados (una copia de cada uno)
c) Perspectiva exterior renderizada, foto realística.
d) Memoria descriptiva, detallando materiales y terminaciones exteriores: Paramentos, carpintería y cubierta (colores)
e) Planos de instalaciones.
Dichas terminaciones exteriores deben ser previamente aprobadas en color, permanencia y en estilo arquitectónico, las que se establecerán de común acuerdo con la Comisión de Arquitectura.
La presentación de la mencionada documentación no implica permisos de iniciación de obra que deberán ser gestionadas por el usuario ante los entes que correspondan.
La Comisión de Arquitectura se expedirá en un plazo no mayor de 21 días. En el caso de no cumplir la presentación con las normas exigidas, se informará al profesional actuante para su corrección, corriendo a partir de su devolución un nuevo plazo de 15 días. Aprobadas las mismas se continuará la tramitación en forma normal.
Los mismos plazos son válidos tanto para obra nueva como para ampliación.
La aprobación de los planos por parte de la Comisión de Arquitectura no convalida las transgresiones al reglamento en ocasión de la construcción, salvo las autorizaciones expresas de la Comisión de Arquitectura ratificadas por el Directorio.
Las documentaciones que se presenten para su aprobación deben estar firmadas por el usuario y profesional en todas sus hojas y/o planos, incluyendo el presente reglamento.
La validez de la aprobación de los planos por la Comisión de Arquitectura es de 180 días corridos, transcurrido ese plazo la misma caducará, si la obra no fue comenzada se deberá solicitar una nueva aprobación en las mismas condiciones que la anterior, y de acuerdo al reglamento vigente.
6.-Trámites y pliegos para la ejecución de obras:
6.1.- Derechos de construcción:
Aprobados los planos, por la Comisión de Arquitectura, y por los entes Municipales correspondientes, el usuario podrá comenzar la obra, para lo cual deberá abonar los derechos de construcción a los entes Municipales correspondientes, que serán renovados cada 180 días.
Las multas constituirán los fondos de reserva necesarios para el mantenimiento y supervisión de la infraestructura de servicios.
El plazo máximo autorizado para las obras es de 450 días corridos, pudiéndose solicitar ampliación del plazo debidamente fundamentada.
La Comisión de Arquitectura dará intervención al Directorio, y suspenderá toda obra que se construya sin tener otorgado el permiso o las que, aún teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo con los documentos aprobados.
Cuando no se acate la orden de suspensión, la Comisión de Arquitectura hará la denuncia formal, con los fundamentos del caso, al Directorio.
El Directorio se reserva el derecho de aplicar las penalidades indicadas en este reglamento y recurrir a las acciones legales correspondientes.
En el caso que se encuentren obras paralizadas por más de 90 días la Comisión de Arquitectura podrá requerir un informe sobre el plan de avance de obra al usuario, este informe deberá ser firmado por el profesional actuante.
Si la obra fuera discontinuada, la Comisión de Arquitectura deberá informar al Directorio, para la aplicación de las sanciones que correspondan.
En toda circunstancia los usuarios deberán mantener la unidad funcional limpia y desmalezada. Si se hiciera efectiva la paralización de la obra con causa justificada se deberá demoler el obrador y retirar todos los materiales que se encuentren en la unidad funcional y mantener el césped permanentemente cortado.
6.2.-Servicios para obra:
Previo a la presentación de los planos, el usuario solicitará en el sitio www.isladeleste.com/servicios la totalidad de los servicios.
Una vez aprobados los planos por la Comisión de Arquitectura, se podrá solicitar el suministro de servicio sanitario y eléctrico al administrador, quién hará la verificación mencionada en el punto 7 y entregará la circular para el inicio de obras.
7.- Inspecciones a solicitar durante las obras:
a) Tablero eléctrico, cercado provisorio de todo el perímetro de la obra y obrador.
b) Replanteo de la parcela, acorde con la hoja de amojonamiento entregada por el administrador.
c) Replanteo de nivel donde nada puede estar por debajo de la cota +4,50mts.
d) Cimientos antes de comenzar con la mampostería de elevación.
e) Movimiento de suelos, rellenos, modificación de cotas de nivel, replanteo de taludes para lo cual debe cumplir con el punto 8.1.d.
f) Inspección final de la obra.
8.-Restricciones
8.1.- Uso y ocupación del suelo:
8.1 a.- Destino:
La Comisión de Arquitectura rechazará aquellos proyectos que a su juicio configuren más de una unidad locativa por parcela.
Quedan exceptuadas las áreas que contengan actividades de uso común o que se encuentren en zona expresamente asignadas a multifamiliares.
8.1.b.-Ocupación máxima:
La máxima ocupación del suelo es la detallada a continuación, en tanto las reglamentaciones municipales no resulten más restrictivas.
F.O.T.= 0,3 (Factor de ocupación total 30%)
F.O.S.= 0,2 (Factor de ocupación del suelo 20%)
F.O.S.= 0,25 (Factor de ocupación del suelo 25%), cuando se renuncie expresamente y en forma fehaciente a la construcción en planta alta.
Las galerías semicubiertas, aleros mayores de 0,60mt, se computarán al 50 % de su superficie a los efectos del cálculo del F.O.T. y del F.O.S.
Las pérgolas se computarán al 50% de su superficie, entendiéndose por pérgolas a la galería formada por columnas en las que se apoyan vigas que sostienen plantas a modo de emparrado, solo se las podrá cubrir con cañas en forma provisoria, para dar sombra mientras crecen las plantas, caso contrario se las considerará como construcción con techo plano.
La superficie mínima exigida para una vivienda es 100 mt2.
8.1 c Altura máxima:
Solo se permitirán construcciones que consten de planta baja, primer piso y eventualmente terraza como máximo.
En ningún caso se permitirán construcciones en sótanos, no pudiendo haber ninguna construcción por debajo de la cota +4,50mts o menos de 50cm por encima del nivel de la vereda en el frente de la parcela, se tomará la menos favorable.
El plano límite indicado, está referido a la cota más alta de rasante de pavimento de la vereda frentista a la unidad funcional, en el sector determinado por la proyección de los límites laterales de este.
En ningún caso se podrán superar las alturas máximas que se especifican a continuación.
La altura máxima permitida será:
a) Para construcciones con cubierta plana, de 7 mts. tomada desde el nivel +/-0.00, (nivel de vereda), solo podrán sobresalir de este plano y hasta un metro y medio, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra. La comisión de Arquitectura podrá autorizar proyectos hasta 9 mts. de altura.
Las cubiertas planas sólo se permitirán en proyectos específicos previa aprobación de la Comisión de Arquitectura.
Para construcciones con cubiertas inclinadas, será de 7.5 mts, tomados desde el nivel + / - 0,00 (nivel de vereda) hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta. El plano límite para estas cubiertas será de 10mts, y hasta 11,50mts incluyendo chimeneas, conductos de ventilación, tanque de agua, etc. La comisión de Arquitectura podrá autorizar proyectos hasta 10 mts. de altura.
Para el caso particular de parcelas con superficie igual o mayor que 1.000m2 se permitirá un plano límite excepcional a 11mts de altura.
Situación especial de los lotes N6, N7, N8, N9, N10, N11 y N12.
8.1 d.-Perfil de la parcela:
Se podrán modificar los niveles de la parcela siempre y cuando se logre un buen desagüe de la totalidad de la unidad funcional, y cuando el mismo no perjudique a las parcelas vecinas.
La modificación de los niveles del terreno no podrá sobrepasar de +1,20mt, tomados desde la cota más alta de rasante de vereda frentista a la parcela, ni pasar por debajo de la cota rasante antedicha.
La elevación se materializará a través de taludes, con una pendiente máxima de 20%.
Para estos rellenos el propietario deberá proveer tierra natural, bajo ningún concepto podrá utilizar tierra proveniente del lote.
Deberán respetarse los niveles naturales del terreno, hasta una distancia mínima de 1,50mt de los límites laterales de la parcela, y 3mts en el fondo de la misma.
Toda modificación de nivel de terreno dentro de los 12mts del fondo de la parcela deberá ser propuesta a la Comisión de Arquitectura para su aprobación, y presentado con la firma de un profesional idóneo responsable, tomando en cuenta los refuerzos que deberán hacerse a la estructura de las tablestacas y el perfil general y armonioso de toda la costa en cuestión.
8.1 e.- Circulaciones peatonales:
Se definen como tales a las indicadas en el plano adjunto y serán utilizadas como áreas de esparcimiento y serán destinadas exclusivamente a circulación peatonal; no se permitirá la utilización de las mismas para cualquier tipo de circulación vehicular de las parcelas que lindan directamente con ellas.
8.1 f.- Implantación de las obras en la parcela:
La ubicación de las viviendas en la unidad funcional, independientemente de cumplir con los retiros obligatorios establecidos en el presente código deberá ser planteada tendiendo a mantener la armonía del entorno y las construcciones existentes.
8.2.- Retiros
8.2.a.- Construcción principal
8.2.a.l.- Retiro de frente a vereda:
La edificación se ubicará a una distancia no menor de 4mts de la línea de frente a la unidad funcional.
Para aquellas unidades funcionales que tengan dos o más líneas de frente (unidades funcionales de esquina) se establece un retiro de edificación no menor de 6 mts. a cada una de esas líneas.
Para lotes de forma irregular cuyos lados tengan una relación de 1 a 3, se establece que el retiro de frente será de 4mts para el frente.
Para los lotes N1 hasta N12 el retiro de frente será de 3 mts.
Ver plano de áreas construibles.
8.2.a.2.- Retiro de fondo
La edificación se ubicará a una distancia no menor de 10mts de la línea de coronamiento de la tablestaca.
Para aquellas unidades funcionales que tengan dos o más líneas de fondo (unidades funcionales de esquina) se podrá considerar una línea de fondo como un lindero y se tomará como tal para el cálculo del retiro.
Para lotes de forma irregular cuyos lados tengan una relación de 1 a 3, se establece que el retiro de fondo será de 8mts para el fondo.
Para determinar cuál se tomará como lindero ver plano de áreas construibles.
8.2.a.3 Retiros Laterales
Se consideran retiros laterales, a los espacios libres, que se ubiquen entre el paramento lateral más saliente de la construcción y la línea divisoria de predios.
Para el cálculo de los retiros laterales se deberán tener en cuenta las siguientes premisas:
1.- La distancia mínima entre la línea divisoria de predios y el paramento lateral más saliente será de 3,00 mts.
En las unidades funcionales que tengan forma irregular, el porcentaje de espacios libres se podrá obtener de las 4 siguientes formas:
a.- calculando en cada uno de los puntos en donde esté ubicada la construcción.
b.- calculando sobre el promedio entre el ancho del frente y el del contrafrente.
2.- La distancia entre la línea divisoria de predios, y el paramento lateral más saliente, deberá cumplir con la relación: R = D / H = 0.6, (R igual o mayor que 0.6),
Donde: -R es un plano límite, cuya pendiente corresponde a un ángulo de 59°.
-D es la distancia desde la línea divisoria de predios, hasta el paramento lateral más saliente.
-H es la altura del paramento lateral, tomada desde el nivel de terreno natural;
En el caso de techos inclinados, con paramentos no rectangulares, la altura será tomada desde el nivel del terreno natural hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente y el plano de arranque de las mismas.
3.- Las pérgolas deben respetar los mismos retiros de frente, fondo y laterales que la construcción principal.
Quedando a juicio de la Comisión de Arquitectura el cumplimiento del artículo 8.2.a.3.2 en el caso de construcción de pérgolas únicamente.
Para lotes de forma irregular cuyos lados tengan una relación de 1 a 3, se establece que del lado de mayor longitud el retiro mínimo lateral será de 3mts, no pudiendo ser menor la suma de ambos retiros a 9mts.
8.2.b.- Construcciones anexas:
Se consideran así, a los quinchos, parrillas, pérgolas y cualquier otra construcción, que no sea tratada en particular, por este reglamento.
Los muelles no computan en el cálculo de F.O.S. y F.O.T., y quedan estrictamente prohibidos los “muelles vivienda”, entendiendo a los mismos como aquellos que cuenten con baños, cocinas o incluso espacios cerrados para dormir.
Estas construcciones, conformen o no un volumen independiente del edificio principal, deberán cumplir con los retiros de frente, fondo y laterales enunciadas anteriormente en el punto 8.2., y deberán ser aprobadas por la Comisión de Arquitectura cuando estas construcciones están ubicadas en el mismo plano que la construcción principal, y separadas de la misma por un espacio libre, este podrá incluirse en el porcentaje de los espacios libres a dejar, mencionadas anteriormente en el punto 8.2.a3.2.
En todos los casos, las construcciones anexas, deberán incluirse en el cálculo del F.O.T. y F.O.S.
No podrán ser de carácter temporario, y tendrán que formar un conjunto armónico con la construcción principal.
Las mismas deberán tener una superficie mínima de 100 m2 y contar con 1 (un) baño completo y un tanque de reserva mínimo de 2500 lts.
Está prohibido dejar elementos náuticos a la intemperie para lo cual deberá haber un depósito que cumpla con las normas del presente reglamento, salvo que queden sobre la propia marina debidamente amarrados.
Para unidades funcionales con frente mayor a 40mts se autoriza la construcción de una rampa de hasta 3,00mts de ancho para sacar lanchas, etc. Para su aprobación deberá presentarse un plano a la Comisión de Arquitectura con la firma de un profesional idóneo y responsable ya que dicha rampa altera la estructura de las tablestacas.
Está permitida la construcción de muelles cuyo nivel deberá ser mayor a + 3,50mts y puede sobrepasar la tablestaca una distancia de hasta 2 mts.La Comisión de Arquitectura podrá aprobar distancias superiores a los 2 metros.
Para aquellas unidades funcionales que sean linderas y que su línea de frente forme un ángulo menor a 180 grados se tomará como línea divisoria en el canal interno a la proyección de una línea que parte del vértice lindero y el punto contenido en la mitad del ángulo que forman.
Queda expresamente definido que los muelles deben estar perfectamente mantenidos en relación a su estructura principal, de cerramientos, de pisos y de aspecto general, para lo cual la Comisión de Arquitectura podrá exigir a través de comunicados y la aplicación de multas, el arreglo, mantenimiento, pintura y hasta la demolición y retiro de muelles y marinas, que no cumplan con dicha norma. Está terminantemente prohibido la construcción de techos, cuando se trata de ubicación en lugares de construcción de dormis o unidades de departamentos en altura. Tampoco se permite la construcción de depósitos de guardado mayor a 1,00mt de profundidad y 4,00mts de ancho, con una altura no mayor a 2,00mts. Se reitera, consecuentemente, la estricta prohibición de construir “muelles vivienda”, entendiendo a los mismos como aquellos que cuenten con baños, cocinas o incluso espacios cerrados para dormir y/o pernoctar.
Los muelles deben estar iluminados, tanto como las marinas flotantes y deben contar con cisterna cuando se instale la provisión de agua en muelle.
Resulta obligatorio construir un muelle cuando se construye una casa.
La iluminación de los muelles puede ser regulada por una fotocelda.
8.2.c.-Piletas de natación:
Estas instalaciones deberán cumplir con los retiros de frente enunciados en el punto 8.2.a.
En cuanto a los retiros de fondo y linderos, serán de 3,50 mts en el primer caso y 1,50 mts en el segundo cuando no esté elevada sobre la parcela natural, y de 5,00 mts y 3,00 mts respectivamente cuando se eleve sobre el terreno natural, debiéndose respetar una pendiente máxima de 20 % para dicha elevación (Máximo permitido sobre la parcela natural 0.50mts). En cualquier caso a 1,50mts de distancia del eje divisorio y a 2,00mts del fondo no debe modificarse el nivel de la parcela.
Las superficies de pileta no serán computables a los efectos de la ocupación del suelo.
No se permitirá el llenado de piletas, ni el riego de los jardines, con agua de la red externa. Para esos casos, se podrá realizar, de ser posible, una perforación a napa con bomba de agua para dichos fines, o en su defecto la instalación de una planta de agua a partir de agua de río desde los canales internos. Sí se podrá disponer de un máximo de 3000 lts por día, para reponer el agua perdida por barrefondos o evaporación, pero nunca para el llenado general de la misma.
El líquido proveniente del vaciado de estas instalaciones, no podrá ser derivado a la planta de tratamiento ni a cunetas. El desagote de piletas solo podrá hacerse al río.
Los filtros de piletas (de colocación obligatoria) que provoquen ruidos, serán colocados en lugares que no molesten a los vecinos y se evitará convenientemente la propagación de los mismos con pantallas acústicas. Los mismos deberán estar fuera de los retiros mínimos exigidos para piletas.
El perímetro de la pileta, podrá estar cercado, para evitar accidentes. El cercado podrá realizarse con reja de alambre artístico, barandas de hierro, madera, vidrio laminado, acrílico o red de protección de balcones. Cualquiera sea el método elegido, se deberá presentar el proyecto y muestra del material a la Comisión de Arquitectura para su aprobación.
La altura del cerco de la pileta no será superior a 1mt (un metro).
Para otro tipo de cerramiento de piletas deberá solicitarse autorización a la Comisión de Arquitectura.
En los casos en los que la construcción de las piletas interfiera con los tensores de las tablestacas. El usuario deberá presentar un proyecto de modificación de los tensores, firmado por un profesional idóneo, para ser aprobado por la Comisión de Arquitectura
8.3 Fachadas:
8.3.a.-Salientes en fachadas:
No está permitido, dentro de los retiros mínimos exigidos, sobresalir con balcones o voladizos que constituyan o no cuerpos cerrados.
Podrán estar dentro de los retiros obligatorios, umbrales, antepechos, molduras, cornisas, hogares y aleros, hasta una distancia máxima de 0,60mt.
8.3.b.-Toldos:
Está permitida la colocación de toldos, estos podrán estar dentro de los retiros obligatorios hasta una distancia máxima de 1,50mts, aprobado en color y diseño por la Comisión de Arquitectura.
Se permitirán toldos con soportes verticales, únicamente cuando no invadan los retiros mínimos establecidos para frente, fondo y laterales, también se autorizan los que sean fijos o rebatibles, aplicados a la fachada.
La Comisión de Arquitectura podrá pedir el retiro de los mismos en el caso que se hallen en mal estado, o cuando lo considere necesario mediante razón fundada.
8.3.c.-Equipos de aire acondicionado:
Solo se permitirán los equipos del tipo Split o los equipos centrales. No está permitida su colocación dentro de los retiros laterales obligatorios, debiendo estar ocultos de las visuales externas, mediante grupo de arbustos o cerco vivo, adecuadamente tratados o a través de alguna solución de proyecto, previamente aceptada por la Comisión de Arquitectura. Las partes de estos equipos que provoquen ruidos molestos deberán estar convenientemente aisladas.
8.3.d.-Sectores de servicio:
Se consideran así a los lavaderos, tendederos y bomba de agua, etc.
Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cerco vivo, o muro de mampostería, hasta una altura máxima de 2,50mts. Para el último caso (muro de mampostería), se deberán tener en cuenta las reglamentaciones expresadas en los puntos 8.1.b y 8.2.a. Solamente se podrán proyectar tendederos cuando la ropa no quede a la vista de los vecinos, espacios comunes o calles linderas y será obligación recurrir a soluciones transitorias (esterillas, cañas etc.) mientras se crea el cerco vivo o pantalla vegetal, si es esta la opción elegida.
Para otro tipo de cerramiento de sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura.
No podrán construirse sobre retiros obligatorios.
8.3.e.-Tanque de agua y conductos:
El suministro de agua de red se obtiene de una toma ubicada en el frente de la parcela, y es únicamente para uso humano.
Cada unidad funcional deberá contar con reserva de agua suficiente para abastecer los servicios proyectados, siendo la reserva mínima de 2.500 litros de agua, el sistema a emplear puede ser con tanque de agua elevado o tanque hidroneumático enterrado con bomba de presurización.
Debido a la capacidad máxima limitada de producción de agua por hora, Isla del Este no se responsabiliza por la eventual falta de agua que pudiera producirse por un aumento abrupto del consumo general o privado. En caso de que el propietario lo considere necesario, podrá instalar un segundo tanque de 2500 lts para una mayor capacidad de almacenamiento durante los días de menor consumo.
En ningún caso se permitirá el abastecimiento de agua directamente de la red sin mediar tanque de reserva. Esta norma aplica a los muelles.
Tanto el tanque de agua como los conductos de chimenea o de ventilación, deberán tener un revestimiento que armonice con el resto de la construcción. Los mismos no podrán quedar a la vista, salvo aprobación por la Comisión de Arquitectura.
8.4.-Solados:
En la franja que va desde la línea de frente de la unidad funcional a la línea de edificación, no se permitirá una superficie de solado mayor al 20% de la superficie total de dicha franja.
Se permitirá la piedra partida como material de terminación de calles de acceso solamente hasta la alcantarilla de hormigón, ladrillo, adoquines o el material que se adopte, no permitiéndose la piedra partida en contacto con la calle peatonal.
Los solados que existan como extensión de galerías, parrillas, quinchos, solarium, bordes de piletas de natación, etc, que no conformen espacios cubiertos o semicubiertos, podrán invadir hasta 1.50 m de los retiros laterales y hasta 3,00mts del retiro de fondo. La superficie total, ocupada por solado, no podrá ser mayor al 20% de la superficie total de la unidad funcional.
8.5.-Forestación:
8.5.a.-Cercos:
Queda terminantemente prohibido el uso de cercos de alambrados, en frente, o perímetro de la propiedad. El único cerco permitido es el CERCO VIVO o algún otro cerco especialmente diseñado, por ej: elevaciones tipo lomas, cerco formado por troncos o cañas, siempre sometido a la aprobación de la Comisión de Arquitectura
Del estudio pormenorizado del tema y a fin de dar una solución estética integral a Isla del Este S.A., se ha definido el siguiente esquema respecto a los cercos vivos de frente los que no podrán superar la línea de frente de la casa, ni invadir caminos de uso común.
En cualquiera de los dos casos y a fin de preservar la privacidad de las viviendas se podrán reforestar las superficies de retiros con diferentes especies que conformen un obstáculo visual.
8.5.b.-Forestación:
La idea general es de mantener el aspecto de parque común, respetando la privacidad indispensable para cada unidad. Esto se logrará previendo la magnitud, proporción y cantidad de las especies a plantar.
Por lo tanto, previo a cualquier trabajo de plantación deberá presentarse un proyecto de forestación, a fin de que pueda ser evaluado por la Sub-comisión de Forestación o Arquitectura, el usuario entregará un plano a la Comisión de Arquitectura 1:100 de la unidad funcional, haciendo constar, ubicación aproximada, y denominación de las especies elegidas
Las especies arbóreas de 1° a 3° magnitud no podrán plantarse a menos de 3mts de los límites de la parcela o caminos comunes.
La aprobación de un proyecto no exime al mismo de ser modificado con el tiempo, en la medida que la vegetación desarrolle y pueda molestar a parcelas vecinas o sectores de uso común.
En aquellos casos, donde sea necesaria la tala de árboles, ésta deberá ser expresamente aprobada, para lo cual es obligatorio presentar un plano de la forestación existente en la parcela, indicando claramente las especies a retirar y la fundamentación de dicha acción.
Conjuntamente con el plano de tala de árboles se deberá presentar uno de forestación alternativa.
En todos los casos la Sub-comisión de Forestación o Arquitectura se expedirá en un plazo no mayor de 30 días.
En el caso que la documentación presentada no cumpla con las normas exigidas, se informará al usuario para su corrección, corriendo a partir de su devolución en un nuevo plazo de 15 días.
En todos los casos el usuario deberá observar las normas y/o disposiciones reglamentarias que resultaren aplicables en la materia.
8.6.-Desagües pluviales:
Se evitará que dichos desagües afecten a los predios vecinos.
No se permitirá el libre escurrimiento de techos hacia linderos en sectores de retiro mínimo de 3,00mts, debiéndose usar canaletas de recolección de agua, estas conducirán líquido hasta cunetas de desagüe al río.
8.7.-Cestos de residuos:
Serán obligatorios y provistos por el consorcio, y deberán estar dentro de los límites de la unidad funcional y en lugares de fácil acceso, no obstruyendo el alumbrado público de los pilares.
8.8.-Residuos cloacales:
Las viviendas podrán tener triturador, aparato que se ubicará a la salida de la cloaca para reducir el tamaño de los residuos que van a cloaca, permitiendo evitar sólidos, trapos y demás elementos que entorpecen el tratamiento de los residuos sólidos. En cualquier caso, el propietario será responsable de cualquier obstrucción que se genere en la red y bombas cloacales por arrojar sólidos prohibidos a la misma, asumiendo los costos en materiales y mano de obra que implique reparar el daño producido.
9.-Construcción y materiales:
Sólo son permitidas las construcciones de primera calidad.
Para sistemas y/o materiales no tradicionales se deberá solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura quien evaluará la calidad constructiva de cada sistema en particular.
Esta reglamentación deberá observarse tanto para la construcción principal como para las instalaciones anexas y sectores de servicio.
Queda prohibido, el uso de cortinas de enrollar de cualquier tipo y material, así como rejas en ventanas. Las carpinterías de aluminio no podrán ser de inferior calidad a línea Módena.
El uso de colores en el exterior de las construcciones deberá ser aprobado por la Comisión de Arquitectura, previa presentación de un proyecto específico en el uso de colores.
El proyectista o propietario presentará a la Comisión de Arquitectura, a este efecto, renders foto-realísticos para su aprobación sobre el uso de texturas, materiales, colores, tipos de carpintería, etc., junto a la carpeta de proyecto para su específica aprobación en este orden.
10.- Carteles:
Solo se podrán colocar carteles de obra mientras dure la construcción de la misma, siendo su tamaño máximo de 2,00mts por 1,20mts.
El mismo deberá contener, nombre del Director de Obra, y/o responsable de la obra, domicilio legal y teléfono, número de expediente de los planos municipales.
Queda prohibido cualquier tipo de publicidad en los lugares públicos, carteles de obra, en las calles y banquinas, excepto los contratados por Isla del Este S.A. en forma directa.
11.- Servidumbre:
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, desagües pluviales, red eléctrica, gas, etc., así sean subterráneas o instalaciones a cielo abierto, sin ningún tipo de indemnización o compensación.
La servidumbre afectará, los tres primeros metros del retiro de frente, los diez primeros metros del retiro del fondo y a toda una franja, del largo del terreno, de retiro lateral de un metro.
En los sectores afectados por la servidumbre sólo se admitirán cercos vivos, (siempre y cuando cumpla con el punto 8.5), parquización con césped y especies aprobadas por Forestacion o Arquitectura. Como regla general, no podrán invadir los 3mts de servidumbre, en cuyo caso deberán ser retirados de inmediato so pena de multas y el retiro forzador por parte de la Administración en caso de incumplimiento reiterado.
La desafectación total o parcial de la servidumbre quedará a consideración del Directorio o Consorcio de Propietarios, quien evaluará los casos y dictaminará sobre los mismos.
Isla del Este, en caso de ser necesario para su desarrollo, podrá extender la servidumbre de los caminos internos hasta el final de cada rayo en igual dimensión a las existentes.
12.-Penalidades por transgresiones al presente reglamento:
En caso de transgresiones al presente reglamento por parte del usuario, contratista, personal de obras, proveedores, etc., la Comisión de Arquitectura informará al Directorio o al Consorcio, quién podrá aplicar las siguientes penalidades.
a) Multa de dos a cinco veces las expensas comunes que correspondan abonar mensualmente por la unidad funcional en infracción.
b) Paralización de la obra.
c) Retiro de materiales depositados fuera de los límites de la unidad funcional (transcurrido el plazo de intimación) y cargo al propietario por los gastos directos y/o indirectos, necesarios para despejar las zonas invadidas, así sean vías de circulación, unidades funcionales vecinas o sectores de uso común.
d) Prohibición de acceso al personal que cometa la infracción.
e) Corte de los servicios eléctricos y agua, hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas, o se pongan al día las expensas comunes en su caso.
f) Podrá fijarse una expensa adicional por obra paralizada, según decisión del Directorio o el Consorcio.
g) Demolición de lo ya construido.
La Comisión de Arquitectura, a través del Administrador o a quién designare, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso correspondiente, o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo a los documentos aprobados.
Lo previsto en este apartado lo será sin perjuicio de las facultades de los organismos y/o reparticiones y/o empresas competentes y de las sanciones y/o medidas que pudieren corresponder conforme la normativa vigente en la materia. El respectivo usuario será plenamente responsable por las transgresiones al presente Reglamento y/o por las consecuencias que pudieran derivarse de ello.
13.-Suministro de servicios definitivos:
El usuario solicitará al Administrador la conexión de servicios domiciliarios, previo pago de los aranceles correspondientes.
Dichas conexiones serán realizadas únicamente por personal de Isla del Este S.A. o quien ellos designen, quién proveerá los materiales y mano de obra necesarias, todo ello a cargo del propietario.
13.1 Electricidad: Estas cañerías llegarán hasta el pilar ubicado en el eje divisorio de predios y deberá dejarse cable suficiente para su posterior conexionado.
13.2 Gas: Las reparaciones e instalaciones deberán ser realizadas por gasistas matriculados. Esta cañería deberá ser de materiales aprobados y también llegará al pilar. Previo a la conexión se deberá presentar planos e inspección ante la empresa proveedora.
13.3 Agua de red:(Ver punto 8.3.e).
13.4 Cloacas: Las cañerías que conducen los líquidos cloacales hasta la planta depuradora pasan por red frente de la parcela, la altura de tapada deberá ser solicitada al Administrador.
13.5 El Administrador no habilitará el suministro de servicios definitivos de agua, gas o electricidad, hasta tener aprobada la solicitud de inspección final establecida en artículo 7. El usuario tendrá obligación de permitir el paso del personal destinado a tomar el estado de medidores, y realizar reparaciones en cañerías y pilares.
NORMAS PARA SOLICITAR SUMINISTRO DE ENERGÍA
Todos los servicios deben ser solicitados en el sitio www.isladeleste.com/servicios
Previo a la realización de esta instalación, el contratista deberá consultar al Administrador desde dónde se tomará el suministro de energía.
El constructor instalará:
1.- Un tablero principal de las siguientes características: a) Apto para ser instalado a la intemperie. b) Que evite el acceso casual de personas no idóneas, c) Dicho tablero contará con un interruptor de corte, con capacidad mínima de 30 A y fusibles de protección.
2.-Cable de alimentación: Será de sección mínima (4 x 4) tipo Sintenax, apto para instalaciones subterráneas, como sigue:
a) Realizará el tendido de dicho conductor en forma subterránea partiendo desde el tablero hasta las adyacencias del pilar de servicios.-------------------------------------------
b) El conductor deberá estar protegido con ladrillos en todo el recorrido.----------------
c) Se dejará un largo suficiente de conductor, para que pueda ser conectado a la toma de energía ubicada en el pilar, trabajo que será realizado por personal contratado por Isla del Este S.A.------------------------------------------------------------------------------------------
3.- Una vez realizadas estas tareas, el constructor informará al Administrador para que se proceda a la entrega del servicio, previa aprobación de las mismas.
Ejecución, Mantenimiento y Cuidado de la Obra y de las Parcelas:
El Usuario, el Director de Obra y el Constructor, serán solidariamente responsables del cumplimiento de las siguientes normas:
Limpieza y mantenimiento:
Mantener limpias las calles peatonales durante la ejecución de la obra. Mantener limpia la unidad funcional de malezas y basura, sea estando baldío, en construcción o con la obra parada. No deberán dejarse excavaciones en general, ni elementos en condiciones tales que puedan ocasionar accidentes.
Carga de materiales y preparación de mezclas:
No se podrá almacenar material, ni preparar mezcla fuera de los límites propios de la unidad funcional. No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios al río o frentes, quedando a su cargo la limpieza de las mismas en forma inmediata.
Horario y permanencia del personal de obra:
No está permitida la permanencia del personal de obra del ejido fuera de los horarios de trabajo establecidos. Durante dicho horario, el personal deberá permanecer dentro de los límites del predio en cuya obra intervengan. El horario de trabajo será fijado por la comisión. No se debe permitir que el personal de obra haga uso de las instalaciones del complejo, ni podrá pernoctar fuera de los días laborables, especialmente los fines de semana o días feriados.
Obradores y depósitos:
Los obradores y depósitos de herramientas deberán respetar los retiros mínimos obligatorios.
Además de tener características aceptables, constarán de un gabinete sanitario para uso de los obreros y una casilla. Dicho gabinete deberá ser conectado a la red cloacal correspondiente. La fachada de dichos obradores y depósitos se pintarán de color verde oscuro. Los mismos deben ser desmantelados y retirados de la obra, al finalizar la construcción.
Si al momento de la obra la red cloacal no estuviera aún en funcionamiento el obrador deberá contar con un baño químico.
Cerco perimetral de obra:
Realizar previo a la iniciación de la obra, un cerco perimetral a la parcela, consistente en un tejido perimetral de 1,80mts de altura (media sombra de color verde). El mismo deberá permanecer prolijo y en buen estado hasta que termine la obra.
No se puede ingresar ni retirar materiales los días sábado, domingo, ni feriados. La Comisión de Arquitectura definirá la entrada y el recorrido por donde accederán los materiales, como así también, el horario permitido para el ingreso, egreso, carga y descarga de los mismos.
Ingreso del personal:
El mismo deberá acceder por la entrada que designe la Comisión de Arquitectura, la cual podrá prohibir el ingreso del personal que a su juicio no resulte conveniente.
Acceso a obra:
No acceder a las obras a través de las unidades vecinas, ni a través de los canales, solo se podrá acceder por el lugar destinado al efecto. En caso de lluvia se podrá cerrar el acceso a la obra y el club no asume responsabilidad por los perjuicios que de ello puedan derivarse. Será responsabilidad del usuario avisar a contratistas y proveedores de esta situación. Esta restricción no cesa necesariamente con la lluvia sino cuando las condiciones de humedad del suelo lo hagan conveniente.
Tratamiento arquitectónico:
Dadas las particulares condiciones naturales del emplazamiento de Isla del Este S.A., el conjunto urbanístico resultante deberá integrarse como un todo coherente con el fin de enriquecer el paisaje final y no malograrlo.
Atendiendo a esta premisa se enumeran a continuación las consideraciones generales de diseño a cumplir, el listado de materiales de uso restringido, etc.
Siendo atribución de la Comisión de Arquitectura el estudio y aprobación de los proyectos presentados en relación al fin antedicho. No se permitirán construcciones tipo alpinas.
Pendientes de techos máximo 50°.
Frentes y paredes:
Todas las fachadas deberán ser tratadas con la misma jerarquía.
Tipo de vivienda:
Están prohibidas las viviendas prefabricadas o de construcción industrializadas, entendiendo por INDUSTRIALIZADAS todas las que se fabrican en serie y se arman en el sitio, salvo expresa aprobación por parte de la Comisión de Arquitectura, además las construcciones con muros de bloques de cemento, materiales volcánicos o similares que queden a la vista.
Casas basadas en contenedores y/o vagones de trenes.
La Comisión de Arquitectura se reserva el derecho final de aprobación o desaprobación de una tipología arquitectónica o paisaje a realizar, teniendo las facultades de rechazar o aprobar según su entender, lo cual no dará lugar a reclamo alguno sobre su decisión final respecto de un proyecto.
Grupos Electrógenos:
Los grupos electrógenos deberán cumplir con los retiros establecidos y contarán con pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico, de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos.
Quinchos- Parrillas
Deben guardar la misma línea y estilo que la construcción principal, respetar los retiros reglamentarios y se evaluará su instalación antes que se construya el edificio principal. Ver punto 8.2 b.
Embarcaciones admitidas
Los propietarios de lotes típicos con frente de 20 metros de amarras podrán atracar con embarcaciones de eslora total igual o menor a 18mts. Aún así, Isla del Este S.A. no se responsabiliza por embarcaciones que cumplan con la medida de eslora total y que por problemas de maniobrabilidad no puedan navegar por el complejo.
Los propietarios de lotes con frente mayor a 20 metros y que quieran amarrar embarcaciones de más de 18 metros deberán solicitar la conformidad de Isla del Este S.A. para navegar dentro del complejo. La conformidad dependerá de la maniobrabilidad de la embarcación. Ningún propietario frentista de amarre podrá atracar una embarcación mayor a lo largo del frente de amarre menos dos metros, ni tampoco bloquear el acceso a las amarras vecinas.
Disposiciones generales
La Comisión de Arquitectura podrá proponer modificaciones y/o agregados al presente reglamento. Para evitar demoras en la puesta en conocimiento de las reformas, a los usuarios, serán aprobadas por el directorio durante los dos primeros años de formalizada legalmente la urbanización, y refrendadas en la reunión anual, o extraordinaria de la asamblea. Las reformas al reglamento serán expuestas, a los usuarios, en el sitio www.isladeleste.com/reglamentoconstruccion.
Concluido el lapso de cinco años para las modificaciones y/ o agregados que proponga la Comisión de Arquitectura deberán ser tratadas y aprobadas por la asamblea, quien les dará curso para su público conocimiento.
Cualquier duda con respecto a las normas establecidas en el presente reglamento deberán ser consultadas con la Comisión de Arquitectura.